In den letzten Jahren hat der deutsche Immobilienmarkt eine bemerkenswerte Wendung durchgemacht. Während die Preise in den urbanen Zentren anstiegen, stagniert der Markt seit 2022 erheblich. Aktuelle Daten zeigen, dass Käufer in Innenstadtlagen mittlerweile eine Preisprämie von 1110 Euro pro Quadratmeter zahlen. Diese Zahl ist deutlich niedriger als die 1220 Euro pro Quadratmeter, die während des Preisaufschwungs von 2012 bis zum ersten Quartal 2022 gezahlt wurden. Dennoch ist die Marktlandschaft von Unsicherheiten geprägt.
Jonas Zdrzalek, Immobilienexperte am IfW Kiel, hebt die Zögerlichkeit der Käufer hervor. Diese könnte mit veränderten Wohnansprüchen und den neuen Pendelbewegungen in Zeiten des Homeoffice in Verbindung stehen. Der Rückgang der Preise ist in verschiedenen Städten Deutschlands zu spüren, besonders in Hamburg und Düsseldorf. In Hamburg sind die Wohnungspreise in den innerstädtischen Bereichen seit 2022 um 17,8 Prozent gesunken, während die Außenbezirke einen Rückgang von 11,8 Prozent verzeichneten. Düsseldorf folgt mit einem Preisrückgang in zentralen Lagen von 17,5 Prozent, was mehr als 5 Prozentpunkte stärker ist als der Rückgang in nicht-zentralen Gebieten mit 12,4 Prozent.
Preisverfall und Regionalunterschiede
Laut dem „German Real Estate Index“ hat sich der Preisverfall auch im dritten Quartal 2023 fortgesetzt. Eigentumswohnungen sind im Vergleich zum Vorquartal um 1,5 Prozent gesunken. Es gibt jedoch große Unterschiede in der Preisentwicklung zwischen verschiedenen Regionen. Während Erfurt einen dramatischen Rückgang von -9,1 Prozent verzeichnete, zeigt Chemnitz einen leichten Anstieg um 5,2 Prozent. Insgesamt betrug der durchschnittliche Preisverfall für Eigentumswohnungen in 18 angesehenen Städten circa -10 Prozent im Vergleich zu den Boomzeiten Mitte 2022. In Düsseldorf wurden beispielsweise -17 Prozent und in Stuttgart -15 Prozent festgestellt.
Die Gründe für diesen Preisverfall sind vielfältig. Steigende Zinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) sowie erhöhte Bau- und Sanierungskosten haben das Käuferinteresse stark gedämpft. Diese Unsicherheiten führen dazu, dass Verkäufe in allen Marktsegmenten im Vergleich zum Vorjahr um rund ein Drittel gesunken sind. Im Vergleich zum Durchschnitt der Jahre 2019 bis 2021 sind die Verkaufszahlen sogar um die Hälfte zurückgegangen.
Auswirkungen auf den Neubau
Die Situation hat auch negative Auswirkungen auf das Neubaugeschäft. Das IfW Köln warnt, dass die sinkende Nachfrage das Neubaugeschäft und damit auch die allgemeine Konjunktur gefährdet. Deutschland benötigt dringend neuen Wohnraum in den Städten, um für Fachkräfte attraktiv zu bleiben. Diese Notwendigkeit wird zusätzlich durch die wachsende Bevölkerung in urbanen Zentren unterstrichen.
Ein nicht zu vernachlässigender Aspekt ist die Unsicherheit in Bezug auf die Anforderungen an energetische Sanierungen, die die Immobilienentwickler zusätzlich belasten. Die Bau- und Sanierungskosten haben ebenfalls als treibende Kraft für die Preisentwicklung eine zentrale Rolle gespielt. Das Statistische Bundesamt weist darauf hin, dass oft der „Baukostenindex“ anstelle des „Baupreisindex“ zitiert wird, was zu Verwirrungen in der Darstellung von Daten führen kann. Während der Baupreisindex die Erzeuger-Verkaufspreise im Baugewerbe abbildet, stellt der Baukostenindex die Preise für Produktionsfaktoren dar.
Die aktuelle Marktsituation unterstreicht die Notwendigkeit, die Dynamik auf dem Immobilienmarkt zu beobachten und zu analysieren, um Strategien zur Stabilisierung zu entwickeln. In einem sich verändernden Umfeld bleibt abzuwarten, wie sich die Rahmenbedingungen für Käufer und Verkäufer weiterentwickeln werden.
Weitere Informationen zu den Preisentwicklungen liefert das IfW Kiel unter IfW Kiel, während detaillierte statistische Daten vom Statistischen Bundesamt unter Destatis bereitgestellt werden. Auch die tagesschau informiert über die aktuelle Marktentwicklung auf ihrer Website: Tagesschau.
